Фото: Urban Awards
Элитный сегмент – наиболее стабильный на рынке жилья. Объем предложения и спроса пребывают в относительном равновесии, цены – как и везде, немного падают, что маскируется маркетинговыми акциями, формируются новые элитные локации.
По словам Ольги Семеновой-Тян-Шанской, директора по маркетингу бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, спрос на элитную недвижимость есть всегда: «По статистике, в Петербурге ежегодно продается около 700 квартир элитного класса – на первичном и вторичном рынке в совокупности, и эта цифра остается стабильной».
Тем не менее, застройщики стремятся нарушить стабильность. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в 2018 году застройщики запланировали вывести на рынок 225 тыс. кв. м элитного жилья – в четыре раза больше, чем удалось реализовать в 2017 году (54 тыс. кв. м). При этом объем первичного элитного рынка на начало года оценивался в 166 тыс. кв. м.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает некоторые признаки затоваривания: объектов в продаже много, при этом решение о покупке дорогой недвижимости клиенты принимают не быстро.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, также наблюдает превышение предложения. На момент ввода элитных объектов в эксплуатацию, по ее словам, непроданными остаются около 50% площадей, которые и пополняют экспозицию готового жилья.
По мнению Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), однако, до затоваривания рынка далеко: с начала года на рынок вышли всего четыре новых проекта в дорогом сегменте.
Экзерсисы застройщиков
Гиновкер отмечает не так уже редко встречающееся неверное позиционирование объектов – квартиры и дома бизнес-класса подаются как элитные.
Это может происходить в том числе из-за того, что застройщики, работающие в сегменте масс-маркет, вдруг берутся за строительство жилья более высокой ценовой категории. Как объяснила Семенова-Тян-Шанская, большинство застройщиков ориентируется на определенный ценовой сегмент – исключительно в элитном работает сравнительно мало компаний. Но ситуацию может поменять случай. «Могут быть ситуации, когда девелоперам, работающим преимущественно в комфорт-классе, удается приобрести пятно под застройку, на котором будет перспективно строительство именно элитного жилого комплекса», - уточнила она.
Вера Сережина отмечает особый подход к элитным объектам, которые требуют «особых компетенций». В частности, даже начальный этап – подготовка и согласование, может быть сложным.
Есть и питерская специфика – строительство в окружении исторической застройки. «К таким проектам часто существует повышенное внимание общественности, прессы, градозащитников, властей, т. к. они, как правило, находятся в центре и непосредственно влияют на облик города. Реализовывать их приходится в сложной геотехнической ситуации, когда по соседству много исторических зданий, зачастую с ветхими конструкциями», - перечисляет Сережина.
По мнению Гиновкера, далеко не все застройщики смогут успешно реализовать элитные проекты – необходимо иметь принципиально иной подход, нежели в массовом сегменте, другой опыт, другие навыки, другую управленческую команду.
«Примеры того, что застройщик, специализирующийся на жилье масс-маркет, реализует элитный проект, существуют. Но нельзя сказать, что в новой деятельности девелопер, имеющий большие компетенции в другом сегменте, чувствует себя абсолютно уверенно. Все-таки нужно отдать должное специфике каждого сегмента и для обеспечения успеха новому проекту уделить много внимания формированию продукта, маркетинговой концепции, организации продаж. На фоне высокой конкуренции ошибка может очень дорого стоить», - указывает Немченко.
Карта элитных локаций Петербурга
Элитный редевелопмент
По данным RBI, элитные проекты сосредоточены в основном в Петроградском и Центральном (70%), а также Адмиралтейском и Василеостровском (30%) районах, хотя в последние годы девелоперы – с переменным успехом, осваивают и другие локации. «Но это не массовое явление», - подчеркивает Сережина.
Раньше элитным считался только центр Петербурга, потом застройщикам пришлось осваивать Петроградку, Московский район. Сейчас активно осваивается Петровский остров, где, в отличие от уже застроенного Крестовского, достаточно места для новых объектов. Но и строительные объемы там существенные. «Петровский остров находится еще в начале пути и престижность этой локации в будущем зависит от реализации проектов, которые еще только строятся», - полагает Немченко.
Гиновкер называет Петровский остров перспективной локацией для реализации элитных проектов, однако указывает на проблему неоднородного окружения.
Семенова-Тян-Шанская, однако сомневается, что Петровский остров станет полноценной элитной локацией – по ее мнению, скорее, вывод на рынок нескольких элитных проектов на Петровском острове просто совпал по времени. «При этом возникают вопросы - насколько будет соответствовать элитному статусу застройка Петровского острова, который исторически был наполнен промышленными предприятиями, какова будет здесь экологическая обстановка и т.д.», - добавила она.
Между тем, отмечает Семенова-Тян-Шанская, в центральной части Петербурга остается настолько мало пятен под застройку, что сложно говорить о появлении новых элитных локаций.
Гиновкер, однако, выделяет Васильевский остров, который, по его мнению, получил шанс после решения транспортных проблем, из-за которых долго не был востребован.
Формирование следующих элитных локаций застройщики связывают именно с редевелопментом промышленных территорий. По словам Немченко, прогнозировать появление конкретных локаций сложно, поскольку на процесс влияет множество факторов. Однако отсутствие свободных участков под застройку в центре заставляет задуматься о редевелопменте.
«Дальнейшие перспективы элитной застройки связаны с редевелопментом. Это естественный процесс, который происходит по всему миру: жилая застройка постепенно вытесняет промышленные предприятия из центров крупных городов. Но это процесс длительный – на годы и десятилетия», - заключила Сережина.
Некоторые элитные проекты со сроком ввода в 2018-м и позже
